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北京买房:专家帮你理清思路购房建议212

发布日期:2021-08-26 19:13   来源:未知   阅读:

  香港最快开奖记录资料,北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

  章哥请教您,最近家里要换房,看了金福家园的大两居不到500。还看了日光清城的几个户型价格从405-475,都九十几平到一百零几平的大两居。请问从保值和发展上看,选哪个合适?总价500 ,您有什么建议?

  1、定福庄和果园,从地段来讲当然是定福庄了,不仅是朝阳区交通便利的板块,而且周边也还有大量用地,仍然算是新区,这才能谈到发展。而果园都没什么土地了,很成熟了,这就只是保值,在不可能规划或提升产业的情况下没法儿谈发展。

  2、不过这不是说板块内所有的小区都会跟着板块同涨同跌,也得看具体情况,超出板块大盘的有,落后的也正常。这选的金福家园就相对一般,图的是价格低吧?但也得想想为什么价格低,有没有可能逆转啊?

  这里也没什么大毛病,就是塔楼占比大点儿,物业不是特别到位,租户也多点儿。这里和美然动力当初的价格几乎一致,那现在差了一些,上万了。

  北京是摊大饼发展的,没道理说朝阳五环边儿的商品房和通州的一个价吧,当初相差15-20%是正常现象。那现在基本差不多,能说明什么?日光清城并没有超出大盘,就是跟随而已,那只能说金福家园落后了一些。

  这里前些日子好像刚换过电梯吧,对价格没什么帮助,很难说能逆转趋势。当然时间短了也无所谓,不会落后什么,时间长了十年八年的才或许明显点儿。

  3、如果是这两个选择的话那就买日光清城吧,我还是习惯了叫金源泉。中规中矩的洋房小区,我这些年没去过,不知道保持的怎么样,只是看价格还算合适,没走低。仅供参考。

  章哥,目前计划在北京买房,未结婚,本人在草桥上班,女朋友在东直门上班,手头资金500万,计划入手550到700万左右的两居室,目前有几个思路,从保值和将来出手考虑,是选择交通好的海淀老小区,还是发展一般的丰台,回迁房值不值得入手,一直纠结中。

  1、10/19号线牡丹园站附近,牡丹园东里,塔院小区朗秋院,花园东路16号院。花园东路楼层好,但面积略小,全南户型;另外2套为南北通透户型,牡丹园东里顶楼临街,朗秋院距地铁口相对于两套略远。

  2、10/4号线角门西站附近,丽水园两居室2楼104平(南北通透),交通角门西早高峰人偏多,南面环境不如北面。

  3、7号线桥湾站附近,金鱼池西区,中间楼层,户型还不错(南北通透),回迁房。

  1、550-700,这差距大了点儿吧?线都甭贷款了,没什么意义,多花税费。

  2、这思路太宽泛了,哪个区都有升值好保值差的,不能一概而论。丰台当然有些板块落后大盘,但超过海淀的也有的是。都说海淀学区房永远涨,但跑输大盘的一抓一大把。这还是先说板块再说小区吧,太宏观的意义不大。

  回迁房当然就是自住为主了,没什么值不值的,看自己注重什么了。注重自住的性价比就合适,注重升值就一般了。

  塔院小区是普通学区房,学区溢价不高,应该15%多点儿,低于海淀平均值。有孩子上学的需求就买,既然未婚那意义不大。这些年升值什么的中规中矩吧,没占什么便宜也不吃亏。学区房就是考虑好政策和过两年生源减少后的供需风险,塔院算风险低的。

  丽水园,瑞丽江畔的板楼。还可以,略超大盘10%左右吧,比塔楼强。环境什么的那就是个人喜好了,没建议。

  金鱼池就是纯学区房了,以占东城学籍为主。溢价率至少20%多吧,25%正常,我也没算过,自己算算吧。我倒喜欢这环境,从小就经常在坛根儿玩儿,龙须沟更是常去。这种学区没什么政策风险,教改的话只会有利好不会有利空。有影响的顶多是2023年之后生源减少的问题,也不会太多。看自己的需求吧。

  4、总之我一般是不建议太早准备学区房的,这看自己的意愿了,没有标准方案。如果是注重自住和保值的话首选丽水园,或者草桥其他的小区也都不错。仅供参考。

  本人和老公都是北京国企员工,均北京户口,已婚未育,目前租住在老公单位公租房,打算买房,首房首贷。

  最初考虑的是在他公司周围买(海淀清河、西三旗地区),看了一圈之后发现我们的预算(首付只能凑到二百六、七十万)在海淀最多只能买到很小的小两居。

  考虑到小孩上学可能是十年之后的事情,不想牺牲这么多年居住体验,所以想现在昌平回龙观买大一点的房子自住,等未来小孩上学再置换。(求点评该策略)

  回龙观地区我们从西看到东,发现融泽嘉园、新龙城一类的对于我们来说还是略贵。13号线回龙观站附近的龙腾、龙跃也基本只能买到大两居。

  目前是老公比较想考虑8号线回龙观东大街站旁边的和谐家园二区的一套房子,是118平三居的,户型方正,顶层(6层,无电梯),总价只需要500万左右,在我们预算范围之内(比这个房子多一个卫生间、多两个东向窗户的的相似户型次顶层要贵60万,很喜欢,但是如果去够它的线万)。

  1、不知章哥对和谐家园二区这个小区有没有了解,我没有查到为什么这个小区均价普遍较低,会不会有什么硬伤。

  2、目前来看在我们预算之内的基本只有该小区顶层三居或龙腾之类的小区的中间层两居,不知道对于这两个选择,章哥有什么好的建议?

  1、清河多数小区没溢价,老房有点儿,商品房几乎没有。西三旗是什么房都没溢价,学区不热门。所以如果能买到也肯定不会吃亏,优势就是居住的性价比高,升值也合适。哪怕是西三旗,大多数也能跟上大盘,少数有超出的。

  这看自己吧,如果收入高,过几年置换也正常。就是算好5%的置换成本是否划算,还有就是首贷和二贷差了100万的贷款额度。也就是说,如果确定过几年置换,那就算房价不涨,也要准备出130万以上存款,才能换回现在等价的房。

  2、和谐家园二区,没什么特殊的,一类经适中的老经适房,2005年的,质量中等吧,没有之前的好,但也差不多,都是天鸿开发的。这种老小区不用纠结什么,什么问题都早暴露了,这就是市场价。旁边的国风美唐和矩阵都是商品房小区,价格自然要高一些。

  3、回龙观不用纠结什么,非常成熟的生活居住区了,保值升值就算跟随北京大盘,无论商品房还是保障房都一样。顶层的就是将来出手的时候挂牌期长,其他的保值方面也不受影响,价格差能扩大,差率是不会变的,早就固定了。

  4、这就算算将来置换是否合适吧。估算一下孩子那年上学,那年换房,把置换成本分摊到每年。然后再算算能攒多少钱,置换是否能换回海淀。这没有标准方案,就看自己怎么取舍了。仅供参考。

  章哥,新手小白第一次咨询,京籍,孩子现在一岁半,考虑到以后上学,考虑买房。我和先生名下无房,首套,首付200,预算400-500。问题是:

  1、我们现在买房需要考虑学区吗?原来我们的想法是兼顾居住和普通一点的学区,看了您的几篇文章,现在有点把握不准。

  1、一岁半了,学区,按说是应该考虑了,要不然过几年置换的话也是一笔费用。最多三四年就得换,平摊到每年就是大概1-1.5%的成本,每年至少5/6万吧,不划算。但这预算也买不到太好学区房,东西海朝都能买到,就是全没多大,不算太宜居。

  这看你们的收入吧,如果收入高,比如每年能攒下个几十万,那可以先买自住用房,过几年再置换。如果收入不高,三年间攒不下百万以上,那就一步到位吧,甭折腾了。百万都未必合适,首贷和二套贷款差100多万呢,没必要。

  2、500万,学区。西城能买在广外,普通学区相对均衡,也没什么政策风险。只能买到一居室,40平吧,自住够紧张的。

  东城在龙体东崇前也能买到,学区都不错,比广外强,居住条件差不多。然后是永外,学区不如广外,居住条件能买的还行,小两居有可能。

  海淀这还真不好说,太大,常规的都是翠微万寿路紫竹桥等等,也是占坑房,不太容易,老房不好贷款。先看看吧,未必有合适的。

  朝阳能买在清朝学区,小两居能买到,学校质量不弱于东城。就是也都是老房,60平左右吧。再有就是望京学区,选择余地大,肯定都好贷款,没有太老的。陈分、花家地、首师大附等等,全能买到,也是老房小两居。

  石景山的买了没用,时间不够了。丰台就是北大地,综合比较不弱于广外。更是老房,想买个房龄新的都没有,也是小两居。

  3、总之吧,如果买学区房,这预算要是我的话首选朝阳了。相对稳妥的多,更主要的是学校好也没什么溢价,望京有点儿也不高,朝阳特色。

  有没有学校的都值这个价钱,哪怕是有教改或2023年后的供需风险都不受影响。仅供参考。

  章哥你好。由于单位换地方房子不自住了想换房,换房后想先租出去还贷款。现在房子预计能卖470-490,想用公积金首套首贷120(一个人,收入不高),所以想总价600左右。考虑到以后可能结婚有换房可能性,希望保值性好些。

  问题1:挂出去的房子一个月了有带看,没有谈价格的,为了换房是否应该降价尽快卖?主要是不敢先买后卖,觉得压力大,现在的行情先卖后买是否可行?

  问题2:这个价格想要新一点板块好点的,只够一居室,不知道这个价位选择一居室是否合适?关注了望京的北纬40度,季景沁园,酒仙桥的丽都壹号,朝青的丽水嘉园。中介推荐东区国际、华贸公寓,这几个是否可以考虑?不知道该怎么选,求指教!

  问题3:自己挺喜欢农展南里的老公房或其它位置好的老公房,但楼龄八几年担心再置换有影响,升值角度是否应坚持选择新商品房?

  1、如果是为了置换就尽快呗,是否降价问当地中介了,他们才懂当地行情。这种时期最好是先买后卖,未必是真的买,而是锁定房源。先卖后买也正常,但必须尽量缩短空白期,免得踏空或受损。

  2、这中介可有点儿不太地道,明知道这几个公寓升值慢也不好卖才推荐给你的,别理他了。这自己查查公寓小区的价格走势吧,对比一下望京的就知道怎么回事儿了,别被气着就行。

  首选北纬,次选季景沁园。能买到就不用看别的了,选择朝向好的,别带硬伤的。买不到的话再看丽都壹号,另外三个不用考虑。

  3、这不是买完了租出去吗,那就是纯投资了。纯投资就相当于做生意,不能考虑自己是否喜欢,得琢磨人家是否喜欢,否则赚谁的钱去?虽然说房子没有统一的标准,但市场是有规律的,既然是做生意,那最好顺应市场,否则人家可有可能不讲武德。

  老公房也没什么不好,租金高,保值稳定。但劣势就是流动性弱,置换的时候如果遇到贷款受限就挂牌期长。既然是以后要置换,那就是短期持有,还是买房龄较新的吧。

  像望京这两个,升值性肯定超过老小区,流动性也强,买不到的话再考虑别的。之所以首选北纬,是因为这里在之前来广营不怎么样的情况下都赢了大盘,未来随着板块的完善,大概率将会更好。季景沁园的品质很好,只是望京西这些年没望京东和北部的走势好,所以作为次选。

  4、总之怎么卖房问当地中介,人家是专家。买什么房就别问那人了,八成拿你当韭菜了,没准儿鸡蛋和面粉都准备好了,就等成交之后吃饺子呢。仅供参考。